타인권리매매

  관련 문서: 담보책임

1. 개요[편집]

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타인의 권리매매란 타인의 특정물에 대한 권리를 자신의 이름으로 매매하는 것을 뜻한다. 쉽게 말해, 남이 갖고 있는 물건을 자기 이름으로 파는 것을 뜻한다. 자기자신이 계약의 당사자가 된다는 점에서 대리와는 구별되며(81다1349판결), 무권리자의 의무부담행위이므로 무권리자의 처분행위와도 구분된다.[1]

예를 들어, 철수가 여행을 떠나게 되어 자기가 기르고 있는 강아지를 친구 찬호에게 맡겼다고 해보자.(임치) 찬호가 강아지랑 산책하던 와중, 영희가 강아지를 보더니 너무 마음에 들어서 "그 강아지 나에게 100만원에 팔래?"라고 제안했다. 여기에 돈에 눈이 먼 찬호가 승낙한다면 타인권리매매가 성립한다.

타인의 권리를 매매하는 계약도 원칙적으로는 유효하다. 계약 자유의 원칙에 따라 별도의 강행규정이 없는 이상 당사자들은 계약의 내용을 자유롭게 설정할 수 있기 때문이다. 그러나 제569조에 의하여 매도자는 그 권리를 얻어 매수인에게 이전할 의무를 부담하게 된다. 즉, 예시에서 찬호는 철수로부터 강아지 소유권을 획득해 영희에게 소유권을 넘겨줄 의무가 발생한다.

문제는 해당 권리를 획득하지 못하였을 때이다.

2. 타인권리매매의 담보책임[편집]

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타인권리매매는 자기 소유의 물건이 아닌 타인 소유의 물건을 파는 계약이기 때문에, 팔 물건을 제대로 준비하지 못하는 경우가 발생할 수 있다. 따라서 민법에서는 타인권리매매에 대하여 담보책임을 규정하여 매수자가 제대로 급부를 이행받지 못했을 때 계약해제권, 손해배상청구권 등을 보장하고 있다.

또한 타인권리매매와 가장 자주 일어나는 것이 사기다. 사기의 전형적인 유형 중 하나가 남의 물건을 자신의 것인마냥 속여서 파는 것이기 때문에, 타인권리매매이면서 사기에 해당하는 것이다. 이 경우, 담보책임을 묻는 것 이외에도 제110조인 사기·강박에 의한 의사표시[2]에 따른 취소할 수도 있다. 이렇게 구매자 입장에서는 취소와 담보책임 중 하나를 선택해서 물을 수 있으며, 이를 경합관계라고 한다. 판례는 위와 같이 제110조에 의한 취소 요건이 충족되었을 때 매매계약을 취소할 수 있다고 하며, 이 경우 이미 취소되어버렸으므로 타인권리매매에 따른 담보책임을 물을 수 없다. 다만, 취소와 담보책임의 요건과 효과는 여러가지 면에서 다르기 때문에[3] 이를 잘 고려하여 선택해야 한다.

타인권리매매는 전부 타인권리매매와 일부 타인권리매매로 나뉜다. 예를 들어, 땅을 1,000평 팔려고 매매계약을 맺었는데 알고보니 그 중 100평만 다른 사람의 것이었다면 일부 타인권리매매가 되는 것이다. 이 둘의 담보책임의 성립요건은 거의 같고, 다만 그 담보책임의 효과에 있어서 좀 차이가 있다.

3. 담보책임의 성립요건[편집]

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타인권리매매가 성립하기 위해서는 ① 타인의 권리일 것, ② 매도인의 명의로 매매할 것, ③ 매도인이 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없을 것을 요하고, 조문에는 없지만 별도로 ④ 담보책임이 배제될 만한 사유가 발생하지 않을 것을 필요로 한다.

3.1. 타인의 권리일 것[편집]

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일단 권리 자체가 객관적으로 현존해야 한다. 권리가 애초에 없는 객관적 불능의 경우에는 제535조의 계약체결상의 과실에 속한다. 그래서 타인권리매매를 주관적 불능이라고 말하기도 한다. 만약 권리의 일부가 객관적으로 존재하지 않을 경우 타인권리매매가 아닌 제574조의 일부멸실/수량부족의 법리에 따른다.

그리고 그 권리가 타인에게 속해야 한다. 이는 법률적·실질적으로 판단한다. 나에게 적법한 소유권이 있는줄 알고 팔았더라도, 법률상 그 권리가 타인에게 속해 있으면 타인권리매매에 해당한다. 예컨대, 자신의 땅인 줄 알았으나 사실을 국유화되어 있던 경우나(77다2290판결), 자신 소유의 건물을 매도하려고 했는데 그 등기가 원인무효가 된 경우(63다606판결)가 이에 해당한다.

따라서 다음 몇가지의 경우가 문제가 된다.

• 명의신탁의 경우 : 모든 명의신탁은 원칙적으로 무효이다.^{부동산실명법 제4조 제1항}[4]
  부동산실명법 제4조(명의신탁약정의 효력) ① 명의신탁약정은 무효로 한다.
  그러나 부동산실명법이 제정되기 이전이거나 부부간 명의신탁이라서 명의신탁계약이 유효하더라도, 애초에 실질적인 처분권한은 신탁자에게 있으므로 신탁자가 물건을 처분하였다면 이는 타인권리매매에 해당하지 않는다. (96다186565판결) 부동산실명법이 제정된 현재에도 단순 양자간 명의신탁의 경우, 명의신탁약정은 무효이므로 신탁자에게 소유권이 있고, 이를 처분하는 것은 자기 권리의 처분에 해당한다. 다만, 3자간 등기명의신탁은 예외이다. 다음의 예시가 3자간 등기명의신탁이다.

• 부동산의 중간생략등기 : 부동산 중간생략등기를 예시로 들어 설명하자면, 원래 부동산 소유자인 A가 A → B → C 순서로 부동산을 매도하려고 하는데, 등기상으로는 A → C 만 나타나 있는 경우를 뜻한다. 미등기 전매라고도 한다. 즉, 등기명의로 등록되어 있지 않은 B → C의 거래에서 B의 매도행위가 타인권리매매에 해당하는지가 문제가 된다. 여기에서는 판례도 오락가락하는데, 처음에는 타인권리매매가 아니라고 하였다가(72다982판결), 10년 뒤에는 타인권리매매로 인정하더니(81다528판결), 14년 뒤에 또다시 타인권리매매를 부정하였다.(95다55245판결)

• 매도인의 권리가 추탈된 경우 : 매도인이 소유권을 획득했던 등기가 원인무효가 된 경우가 대표적이다. 판례는 이러한 경우 타인권리매매에 해당한다고 보았다. (80다2750판결) 그러나 가등기의 경우에는 예외가 된다. 가등기를 본등기로 옮겨 소유권을 상실할 때에는 제576조의 저당권, 전세권 행사에 따른 담보책임 규정이 준용되고, 타인권리매매를 적용할 수는 없다고 본다.

타인의 권리임을 판단하는 시점은 매매계약 성립시이다. 담보책임/학설 문서를 보면 알겠지만, 담보책임 성립 시기는 법정책임설에 따라 계약성립시를 기준으로 하기 때문이다. 만약 매매계약 이후에 타인에게 권리가 귀속될 경우 채무불이행(이행불능)[9] 또는 위험부담주의[10]를 적용한다.

3.2. 자기의 명의로 매매할 것[편집]

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매도인이 계약대상자여야 한다. 자신의 이름을 계약서에 쓰면 된다. 그러나 판례는 자신의 이름을 계약서에 쓰더라도 타인의 위임장 등을 제시했다면, 타인의 대리인으로 참가한 것이므로 대리에 해당하지, 타인권리매매라고 보지 않는다.(81다1349판결) 이는 계약서상에 대리관계임을 명시하지 않더라도, 위임장을 확인한 상대방의 입장에서 대리인이라고 볼 수밖에 없기 때문이다.

3.3. 매수인에게 권리를 이전할 수 없을 것[편집]

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위의 두 요건은 타인권리매매계약의 성립요건에 해당한다. 담보책임을 묻기 위해서는 매수인에게 권리를 이전할 수 없는, 일명 이전불능이 추가로 요구된다.

이전불능은 객관적으로 이행할 수 없는 경우뿐만 아니라, 사회통념상 매수인에게 해제권이나 손해배상청구권을 인정하는 것이 형평에 맞다고 생각될 정도의 이행장애의 경우에도 인정된다.(80다2750판결) 일반적인 이행불능보다 그 요건이 완화되어 있다. 예를 들어, 매도자 A가 매수자 B에게 토지를 파는데, 알고보니 그 토지의 진짜 소유주는 국가였고, 국가가 이들을 상대로 소유권이전등기 말소를 청구하였다. 이 때, 매수자 B가 그 토지가 꼭 필요해 국가에게 소유권을 돌려주고 또 자신의 돈을 들여 다시 사들였다고 해보자. 최종적으로 보면 토지의 소유자는 매수인인 B에게 이전되었지만 형평상 매수인에게 손해배상청구권을 인정하는 것이 타당하다. 매수인 B는 두번 돈을 들여서 토지를 구입했기 때문이다. 따라서 매도자 A는 매수자 B에게 손해배상을 해야 한다.

즉, 일단 소유권을 매수자에게 이전했으나, 나중에 진정한 소유자가 와서 매수자의 소유권을 뺏은 경우에도 이전불능에 해당한다고 본다.

3.4. 담보책임이 배제될 사유가 없을 것[편집]

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담보책임은 무과실책임이나, 매수인의 귀책사유로만 이전불능이 되었을 경우에는 공평의 원칙상 매도인은 담보책임을 지지 않는다. (79다564판결) 예를 들어, 매수인이 소유권이전등기절차를 제대로 이행하지 않은 사이에 부동산이 경매에 넘어간 경우, 타인권리매매에 해당하지만 매수인만의 귀책사유로 담보책임을 지지 않는다.

4. 법률효과[편집]

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4.1. 전부 타인권리매매[편집]

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전부 타인권리매매는 매매목적물 전체가 타인에게 속하는 경우를 뜻한다. 일부에 대한 책임에 해당하지 않으므로 대금감액청구권은 여기에서 논의되지 않는다.

4.1.1. 계약해제권[편집]

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매수인은 선·악의를 불문하고 계약을 해제할 수 있다. 이행지체에 해당하지 않으므로 제544조[12]의 적용을 받지 않아 최고 없이 해제할 수 있으며, 해제 시에는 별도의 규정이 없으므로 제548조의 원상회복의무[13]를 부담하게 된다.(73다1442판결)

4.1.2. 손해배상청구권[편집]

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선의의 매수인에게만 인정된다. 악의의 매수인이라면 담보책임을 통해서 손해배상을 물을 수는 없고, 채무불이행 책임(이행불능)을 물어서 손해배상을 청구할 수 있다. 이 경우 매도자의 귀책사유가 있어야 한다.(97다37328판결) 게다가 여기서는 일반적인 채무불이행과 달리 증명책임이 전환된다.

채무불이행에서는 기본적으로 채무자가 자신의 귀책사유가 없음을 증명해야 하지만, 타인권리매매에서 악의의 매수인이 채무불이행 책임을 묻기 위해서는 매도자에게 귀책사유가 있음을 증명해야 한다.(70다2449판결) 예컨대, 매도자 A가 매수자 B에게 도자기를 팔려고 하는데, 실제로는 그 도자기의 주인은 A가 아니라 C였다. 그리고 B는 그런 사정을 알고 있었다. 막상 도자기를 전달할 시간이 되자, 매도자 A는 도자기를 구해오지 못했고 이행불능이 되었다. 원래라면 A가 자신에게 귀책사유가 없음을 증명해야 하지만, 이 때에는 증명책임이 전환되어 B에게 증명책임이 존재한다. 즉, A의 귀책사유를 B가 증명해야 한다.

손해배상의 범위는 이행이익이 된다는 것이 판례의 입장이다. 일반적인 이행불능과 같아 이행불능 당시를 기준의 시가로 배상을 해야 하며, 이는 손해배상액의 산정기준이 되기도 한다.(77다2290판결, 92다25946판결)

4.1.3. 과실상계[편집]

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원칙적으로 과실상계는 채무불이행과 불법행위에만 해당되므로 무과실책임인 담보책임에는 준용되지 않는다. 다만, 매수인의 과실이 일정 있는 경우 '형평의 원칙상' 배상액을 참작한다.(71다218판결) 딱히 명시된 조문이 있는 것은 아니지만, 법원은 반드시 조문에 근거하지 않는 일반적 법원리로도 배상액을 감액할 수 있다고도 본다.

4.1.4. 선의의 매도인의 계약해제권[편집]

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반대로 매도인이 선의인 경우도 있다. 자신이 적법한 상속인인줄 알았는데, 알고보니 적법한 상속인이 아니었다는 것과 같은 경우가 대표적이다. 이 경우 매도인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다. 즉, 이렇게 손해배상을 의무화한 이유는 담보책임의 취지에 맞추어 선의의 매수인을 보호하고자 함이다. 따라서 악의의 매수인에 대해서는 손해배상 없이 계약을 해제할 수 있다.

한편, 선의의 매도인에게 보장되는 계약해제권은 전부 타인권리매매에서만 보장된다. 권리의 일부가 매도인에게 속한 일부 타인권리매매에서는 적용되지 않는다.(2002다33557판결) 이 경우 매도인 본인에게 속한 일부의 권리는 여전히 이행이 가능하기 때문에, 계약의 안정성을 위해서 매도인의 해제권을 배제하는 것이다. 극단적으로 예를 들자면, 99%가 매도인 본인 소유의 권리이고 1%가 타인 소유의 권리를 목적으로 하는 계약이 있다고 해보자. 매도인이 자신의 권리 중 1%가 타인의 것임을 몰랐다고 하여 전체 계약을 해제할 수 있다고 하면, 매수자 입장에서는 계약의 안정성이 크게 저해될 수 있는 것이다.

4.2. 일부 타인권리매매[편집]

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일부의 타인권리매매는 매매의 목적물 중 일부가 타인에게 속한 경우를 말한다. 대표적으로 부동산 거래 중에서 일부 토지가 타인에게 속해있었던 경우. 그 외의 공유에서 해당 문제가 발생하는 경우가 많다.

이 외에 판례는 여러 개의 권리를 일괄매매하는 과정에서 1개가 불능일 때에도 일부 타인권리매매를 적용할 수 있다고 본다.(88다카13547판결, 2009다33570판결) 다만, 대금감액청구권에서 대금을 계산해야하므로, 대금비율을 산정할 수 없는 특별한 사정[14]이 있다면 일부의 타인권리매매를 적용할 수는 없다.

손해배상은 감액청구 및 계약해제와 각각과 동시에 청구할 수 있지만, 감액청구와 계약해제를 동시에 청구할 수는 없다. 계약전체를 해제하면 매수인이 받았던 급부도 전부 반환해야 하므로 대금감액청구를 할 수 없기 때문이다.

성립요건은 권리 중 일부가 자신에게 속한다는 점을 제외하면 전부권리매매와 거의 동일하다.

일부 타인권리매매는 선의(과실 포함)인지 악의인지에 따라 달라진다.

4.2.1. 대금감액청구권[편집]

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매수인은 대금감액을 청구할 수 있으며, 대금감액청구권은 이름 자체는 청구권이라고 쓰여있지만 형성권[15]에 속한다. 따라서 대금을 지급하지 않았다면 그냥 감액한 돈을 지급하면 되며, 이미 대금지급을 완료했다면 일부의 매매대금반환청구권이 발생한다.이 권리는 악의의 매수인도 청구할 수 있는 권리이다.

감액의 규모는 권리비율만큼에 해당한다. 예를 들어, 10,000평의 토지를 10억원에 거래하는데, 그 중 2,000평이 타인의 소유였다고 해보자. 이 경우 매수인 측에서는 매매대금을 2억원 감액할 수 있다.

4.2.2. 기타 권리[편집]

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이 외의 선의의 매수인은 전부 타인권리매매에서 보장된 손해배상청구권과 계약해제권이 인정되며, 계약해제의 경우에는 이행불능의 성격을 갖고 있어 별도의 최고 없이 곧바로 해제할 수 있다. 다만, 계약해제권의 경우에는 조문상 '잔존한 부분만이면 이를 매수하지 않을 것이라는 특별한 사정'이 있어야 해제권을 행사할 수 있다. 예를 들어, 원래 건물을 지으려는 목적으로 땅을 샀는데, 일부 타인권리매매로 잔존한 부분이 쓸모없는 땅만 남았다면 이를 해제할 수 있다.

반대로 악의의 매수인의 경우 손해배상청구권과 계약해제권을 행사할 수는 없다. 특히 전부 타인권리매매와는 달리 일부 타인권리매매에서는 계약해제권이 보호되지는 않는데, 이는 이행불능에 빠진 일부를 제외한 나머지에 대해서는 대금감액청구권을 행사함으로써 일부계약해제의 효과를 볼 수 있기 때문이다. 예컨대 10,000평의 토지를 10억원에 거래하는 매매계약에서, 토지 중 2,000평이 타인의 소유였다고 해보자. 이 때, 매수인은 매매대금의 20%인 2억원을 감액받고 토지는 8,000평만 받게 되는데, 이것이 사실상 일부계약해제의 효과가 있는 것이다.

4.2.3. 제척기간[편집]

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전부 타인권리매매와 달리 일부 타인권리매매는 별도의 제척기간이 있다. 전부 타인권리매매의 경우 매수인이 계약이 완전히 불능해진 것에 비해, 일부 타인권리매매는 일부불능에 해당하므로 매수인의 보호정도가 좀 더 낮기 때문이다.

선의의 매수인은 '타인의 권리에 속하여 이전할 수 없는 사실을 안 날로부터', 악의의 매수인은 '계약한 날부터' 1년 내에 행사해야 한다. 선의의 매수인의 제척기간 기산점은 단순 타인의 권리에 속한다는 것을 아는 것이 아닌, 이전할 수 없는 이행불능의 사유가 있음을 안 때를 뜻한다.(96다15596판결) 예를 들어, 2023년 1월에 매매계약을 맺고, 3월에 매매목적물 중 일부가 타인 소유인 것을 알았다. 그리고 2개월 뒤인 5월에 이전할 수 없음을 알게 되었다. 이 경우 제척기간의 기산점은 5월로부터 기산하여 2024년 4월까지가 된다.