깡통주택

1. 개요[편집]

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전세 보증금이, 주택의 실제가치[1]를 초과한 상태로 만약 주택이 경매로 넘어가게 되면 세입자는 전세 보증금을 떼인다. 껍데기만 있고 내용물이 비어있는 속 빈 깡통과 같다고 해서 깡통주택이라는 이름이 붙었다.

경매에 넘어간 경우 우선권을 따져야 하는데 일단 물권과 물권, 물권과 채권, 채권과 채권 간 순위를 따져야 한다. 물권 간 순위는 시간 순서대로 우선권을 가지며 물권과 채권은 물권이 무조건 우선권을 갖는다. 채권은 비율대로 나누게 된다.(채무자의 잔여 재산이 1천만원인데 갑이라는 사람이 1억짜리 집에 2천만원짜리 보증금이 있다면 남은 재산 중 200만원을 받게 된다.) 보증금은 채권이므로 돌려받기가 매우 어렵고 그나마 대항력을 갖추면 보증금도 물권으로 취급받기 때문에 그나마 낫지만 그래도 순위가 낮으면 돌려받기 힘들게 된다.

2. 이유[편집]

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대부분 집주인은 주택 이외에 별다른 자산이 없다. 따라서 빚이 없는 집에 들어왔더라도 부동산 버블 붕괴 때문에 집값이 전세보증금보다 하락하여 깡통주택이 되기도 하고 집주인이 갭 투자에 실패한 뒤 이를 세입자들에게 떠넘겨 대량으로 피해자를 양산하기도 한다.

신축빌라는 실제 가치가 전세가보다 낮음에도 이를 뻥튀기해서 전세를 놓는 경우가 많다. 건물 준공 후 적어도 3~5년은 되어야 시세가 형성되는데, 신축이기에 시세가 불명확하다는 점을 악용한 것이다. 예를 들어 2억짜리 빌라를 2억 5천의 가치라고 속이고 2억 3천에 전세를 놓은 뒤 2억을 전세자금대출을 받게 하는 것이다. 나중에 전세 만료가 되는 시점에서 해당 주택을 사가라고 할 때에는 대부분 여기에 해당된다.

수도권 일부 지역을 중심으로 이미 집값보다 채무가 더 많은 주택들이 많아졌고 집주인이 갚을 여력이 없는데 1000만원~2000만원 정도의 헐값에 전셋집을 놓는 깡통주택도 있다. 집이 경매등기 되기전까지 1000~2000만원 정도 헐값일 때 확정일자만 받으면 소액임대차 보호법에 의해 2천 정도는 전세금이 보호받기 때문에 거래가 이루어지는 것이다. 은행이 이걸 가만히 보고 있는 이유는 집의 시세보다 높기에 은행이 시세를 알지 못하고, 또 이자만 제때 들어가면 바로 경매에 넘기지 못해서 이런 물건들이 있다. 이건 사기가 아니며 세입자가 이득을 볼 때이다.

근저당권은 물론, 국세보다도 우선도가 높은 최우선변제권 제도가 있어서 인천이라면 2천만원 정도, 지방은 1000만원 정도를 우선 변제 받을 수 있기 때문에, 공인중개사에서 이미 빚이 집값보다 커진 집주인을 찾아 헐값에 급전세를 놓도록 하는 일이 많다. 결국 집주인은 빚을 갚지 못하고, 주택은 경매로 넘어갈 때가 대부분인데 빚을 준 은행 입장에서는 낙찰가가 채권액도 안되는 판에 세입자에게 2000만원을 줘야 할 판이니, 세입자에게 가장세입자를 의심한다. 여기서의 가장은 가장무도회의 가장(假裝)이다. 집주인과 짜고 들어간 세입자라는 뜻이다. 대부분 집주인과 특수관계일 때가 많다. 어찌되었건 은행은 경매 넘기기 전에 이걸 정리하려고 압박하지만 본인이 집주인과 특수관계인이 아닐 때에는 딱히 신경쓸 필요는 없다.

이런 극단적인 깡통주택에 사는 사람이 법에 무지한 사람이라면 최우선변제권을 신청하지도 않아 돈을 날릴 때도 있다. 최우선변제권을 신청하는 것은 그리 어렵지 않다. 일단 입주 당일(최우선변제권은 입주한 날부터 효력이 발생하기 때문에 가능한 한 빨리 가는 편이 좋다. 대항력과 우선변제권은 입주한 다음 날부터 발생한다.) 근처 행정복지센터(동사무소)에 가서 입주신고를 하면 된다.(보통 대항력과 우선변제권도 받아야 하기 때문에 입주신고를 할 때 확정일자도 같이 받아 둔다.) 그리고 경매통지가 날아오면 기한이 지나기 전에 얼른 신청하면 된다. 여기서 반대로 법원이 세입자를 내보내기 어려워한다는 걸 악용해 경매 낙찰자에게서 돈을 뜯어내는 꾼들도 있다.
전세가 아닌 매매의 방식을 택하는 깡통주택 사기 사례도 있는데, 등기의 공신력을 악용하는 것이다. 담보대출을 받은 후, 대출을 상환했다는 서류를 위조하여 등기소에 제출하여 등기부등본을 깨끗하게 만들어 놓은 후 해당 주택을 팔아넘기는 것이다.#1 #2

3. 전세사기[편집]

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2010년대 말부터 위의 설명대로 집값 하락으로 인한 갭 투자 실패로 집주인이 파산하게 되어 집이 깡통주택으로 전락하는 피해사례 외에, 의도적으로 세입자의 전세금을 떼먹으려는 목적의 전세사기에 연루된 깡통주택들이 늘어나 주의가 필요하다. 대표적인 것이 세모녀 전세사기 사건과 2022년 빌라왕 사태를 들 수 있다.

이러한 전세사기 사건은 대개 신축 다세대주택(빌라)에서 일어나며, 경제적 여유가 부족하고 결혼, 이직 등으로 이사가 잦은 청년이나 신혼부부가 주 피해자여서 더욱 문제가 되고 있다. 아파트에 비해 가격은 낮지만 신축이라는 점에서 매력적이기 때문.

다세대주택의 경우 아파트처럼 매매가 자주 일어나지않고 세대수가 적은 탓에 정확한 시세를 알기 힘들다는 점을 노린 사기이다. 빌라의 경우 분양이 잘 되지 않는 경우가 많은데, 이를 악용해 바지사장을 내세워 미분양빌라를 매매가와 비슷하거나 더 높은 가격에 전세를 놓는다. 세입자는 잘 살고 있다가 어느 날 집이 압류되어 경매에 넘어간다는 청천벽력 같은 소리를 듣게되고 전세보증금을 돌려받을 길이 막막해진 세입자는 결국 보증금 대신 집이라도 받는 식으로 미분양 빌라를 갖게 되는 식.

이 경우 집의 경매가가 보증금보다 훨씬 싼 경우가 대부분이어서 세입자로서는 금전적 손해를 보게 된다. 살 생각이 없던 주택을 떠안는데다, 그 과정에서 수반되는 몸고생 마음고생은 덤. 또 이렇게 되는 경우 1주택자가 되므로 생애최초 분양 등의 특혜를 받지 못하는 또다른 피해로 이어지게 된다. 거기다가 바지 집주인이 종부세나 기타 국세를 체납하면 세금이 세입자보다 1순위로 되어서 경매에 넘어가 집이 낙찰돼도 대부분 세금을 변제하는 데 사용되어서 세입자는 땡전 한푼 못받고 쫒겨난다고 한다. 다만, 세입자 보증금의 배당순위가 다른 근저당권보다 우선하는 경우 경매에서 집을 낙찰받은 새로운 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수 있다.

특히나 이런 바지사장이 종적을 감춰버리거나 아예 사망하는 경우에는 최악의 사태로 번질 수가 있는데, 특히 사망의 경우에는 2022년 소위 '빌라왕'이라 불린 40대 인물이 지병으로 사망해버리는 사건이 발생하면서 실체화됐으며, 이런 사례가 단기간에 무려 3명이나 발생, 그중 한 명은 전세인이 잔금을 치르고 집주인 명의를 옮긴 시점에서 사망신고가 접수된 것으로 확인되어 법망의 구멍을 노린 계획적 범죄로 추정되고 있다..관련 기사후속 기사

건축사에서 직접 미분양 오피스텔이나 빌라를 전세 사기를 하는 경우도 있다. 전세 사기치고 바로 바지사장으로 명의 이전 하는 경우가 있다. 흔히 건축왕 사기라고 한다.

221130_보도자료(‘세_모녀_전세사기_사건’_종합_수사_결과)-서울중앙지검.pdf
221202_보도자료(100억대_전세사기_사건_1심에서_법정최고형인_징역_15년_선고)-성남지청.pdf
검찰의 전세사기 수사결과 보도자료들이다.

전세보증보험 제도를 악용하는 사례이기도 하다. 임차인은 보험만 믿고 정확한 시세 확인 없이 무턱대고 전세를 구하며, 주택도시보증공사 역시 제대로 된 시세 확인 없이 건축주와 짠 감정평가사의 말만 믿고 그대로 보증계약을 인수하는 현실에서 일반적인 임대인이라면 보증보험에서 선결제된 임차보증금이 결국 본인에게 구상이 들어오고, 이를 이행하지 못하면 경매로 넘어가기 때문에 어떻게든 변제하는 방법을 택하겠지만 악성 임대인들은 시세보다 한참 부풀린 가격으로 임대차계약을 맺었다는 점에서 아예 처음부터 배를 쨀 각오로 보증금을 정상적으로 돌려줄 생각이 없는 경우가 태반이라는 점이 문제다.

등기부등본상 문제가 없고 입주 후 전입신고, 확정일자까지 받은 이후 집주인이 세입자 몰래 임의로 전입신고를 해버리는 방식을 통한 사기 방식이 출현했다. 이렇게 되면 우선변제권조차 무용지물이 되버리기 때문에 주의가 필요하다.#

해당 사고가 발생하고 행정안전부는 전입자의 신분증을 반드시 지참해야 전입신고를 받아주는 것으로 지침을 변경하였다.# 기존에는 신분증 없이 전입신고 대리가 가능하여, 전입신고를 엉뚱한 곳에 하는 악용 사례가 있었다.

2023년 4월 23일, 원희룡 국토교통부 장관은 23일 전세사기 피해자 구제 대책 마련과 관련, 피해자가 경매 절차에 들어가는 현재 거주하는 집을 우선 매입하는 데 저금리 지원 등을 해주기로 했다고 밝혔다. #

4. 예방책[편집]

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아무리 조심하더라도 집주인이 작정하고 사기를 치는 경우 당할 수 밖에 없는 경우가 많다. 그러나 세입자도 꼼꼼하게 확인할 것을 잘 확인하면 보증금을 날리는 피해를 당할 가능성을 가능한 한 줄일 수 있다. 또한 입주 직후 반드시 전입신고와 확정일자를 받는 것을 잊지 말자. 대항력이 발생하기 위해서는 입주와 전입신고를 받는 것이고 우선변제권도 마찬가지다. 여기에 최우선변제권을 가지려면 확정일자를 받아야 한다.

또한 전세제도 자체가 리스크가 높은 제도인데다 고금리 상황에서는 크게 매력적이지 않으므로 무조건 전세를 고려하기보다는 월세를 고려해보는 것도 추천한다. 다만, 싼 월세는 되려 전세보다 보증금이 더 큰 경우도 많아 위험하고, 비싸지면 하루 벌어 하루 먹고 사는 꼴이 되어, 고시원을 고려하는 게 나을 수 있다.

상술했듯 작정한 사기는 예방하기가 어렵고, 임차인이 심리적으로 급하거나 아쉬운 경우가 많아 집주인을 상대로 특약을 넣고 각종 증명서 등을 꼼꼼히 요구하거나 확인하는 것도 현실적으로 어려울 수 있기 때문이다. 실제로 전세사기 피해자이기도 한 호갱구조대가 올린 전세사기 예방 영상도 큰 도움이 되니 참고하면 좋다. #

1. 사기 예방에서 제일 좋은 것은 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고 미심쩍은 집은 계약을 하지 않는 것이다. 미리 임대차계약을 맺기 전 부동산 등기부등본을 떼보는 것이 매우 매우 매우 중요하다. 부동산에 가서 마음에 드는 집이 있다고 하면, 공인중개사에게 그 집의 등기부등본을 떼달라고 하면 그자리에서 떼준다. 등기부등본을 통해서 신탁여부, 저당액, 선순위 채권 등을 모두 알 수 있기 때문에 계약 전 꼭 미리 확인해보아야 한다. 특히 근저당이 설정되는 갑구뿐만 아니고 을구도 전부 확인하여야 한다. 어떤 이들은 등기부등본 보는게 의미가 없다고 하는 경우가 있는데 100% 모든 사기를 막을순 없지만 등기부등본을 통해서 그 물건의 위험도를 간략하게나마 확인할수 있다. 따라서 전세사기, 또는 전세보증금을 날릴 수 있는 위험도를 조금이라도 줄이기 위해서는 반드시 확인해봐야 한다. 계약 후 등기부등본을 확인해보는 것도 필요하다. 계약 때는 깨끗했던 등기부등본이 나중에 바뀌어있는 사례도 빈번하기 때문.
   • 집의 시세를 대략이라도 파악해보자. 통상 전세가+대출액이 시세의 70%를 넘으면 깡통주택이라고 판단한다. 전세가와 시가가 비슷하다면 전세사기가 아니더라도 무리한 갭투자매물일 수 있으므로 권하지 않는다. 마찬가지로 근저당권 설정, 즉 대출액이 큰 경우도 전세계약은 위험하다.
   • 신축 빌라는 전세로 들어가서는 안된다. 최소한 5년 정도 된 주택을 골라야 한다. 굳이 신축을 골라야 한다면 지역별로 다르게 설정되어 있는 보증금을 최우선변제로 받을 수 있는 한도까지만 놓고 월세를 택해야 한다. 전세는 해당 주택에 대한 권리분석과 시세 판단을 집주인보다도 더 정확하게 할 수 있어야 한다. 하지만 주변 시세를 보고 판단할 수 있는 구축 빌라는 권리분석을 어느정도 할 수 있지만 신축은 그게 사실상 불가능하다. 만약 신축빌라에 입주하려 하는데 이사비나 보증금, 혹은 이자를 지원해주겠다는 달콤한 조건을 내건다면 이는 전세사기일 가능성이 크므로 응하지 말자. 그 돈 다 임차인의 주머니에서 나가는 돈이다.
2. 가장 전형적인 전세사기 수법은 전세계약을 맺은 당일 집주인을 바꿔버리는 것이다. 당연히 계약시점에서 일어나지 않은 일이므로 등기부등본으로도 알 수 없다. 통상 임대차보호법 상 전입신고 후 임대차 계약서에 확정일자를 받으면 대항력이 생겨 임차인에게 최우선 변제권이 생긴다고들 알고있지만 현재 확정일자의 효력은 전입일 익일부터 발생한다는 맹점이 있어, 전입 당일 집주인이 바뀌고 집주인이 집을 담보로 대출을 실행하고 근저당권을 설정하면 세입자는 최우선변제 순위에서 차순위로 밀리게 된다. 또는 세금의 변제순위가 최우선이라는 점을 이용해 집주인이 고액의 세금체납자인 경우가 많다. 이 경우에도 임차인의 변제순위가 차순위로 밀린다. 예를 들어 경매 감정가가 2억이라면 세금이 1순위고, 2순위로 제1근저당으로 설정된 은행에서 담보대출금액을 가져간 뒤에야 임차인이 보증금을 돌려받을 수 있다는 것인데, 이땐 돈이 거의 남아있지 않다.
   • 부동산 계약시에 임차인이 기입할수 있는 특약사항을 잘 활용 하자. 계약 해지, 권리금 설정 등 다양한 내용을 임대인과 협의 하여 넣을 수 있다. 여기에서는 보증금 잔액을 확정일자 익일 등기부등본을 확인한 후 지급하기로 계약을 맺거나, 특약으로 전입신고 당일 소유주가 바뀌어서는 안된다, 근저당권 설정이 불가하다 등의 조항을 넣으면 해결가능하다. 물론 위 빌라왕 사건들 처럼 아예 처음부터 작정하고 사기치려는 사람들한테는 아무 소용 없다. 빌라왕 피해자들도 특약에 여러 제한사항을 넣었지만 빌라왕들은 애초에 그 특약을 지킬 생각도 없었기 때문이다. 또한 세금 체납 여부는 등기부등본에 반영되려면 시차가 있어 등기부등본만으로 확인하기 어려우므로, 지방세/국세 완납증명서를 계약 전 요구하여야 한다.
3. 다음으로, 다세대 주택 중 개인이 자금부족으로 신탁회사에서 돈을 빌리거나 위탁하여 주택을 짓고, 그 대가로 건물의 소유권을 신탁회사에 넘기는 경우가 있다. 이 경우 세입자와 집주인 사이에서만 이루어진 전세 임대차 계약은 무효이다. 그리고 계약 자체가 무효이므로 사기를 당해도 임차인이 보호받지 못한다.
   • 신탁사기를 방지하기 위해서는 등기부등본 갑부에 신탁등기가 등재되어 있는지 확인해보고, 등기소에서 신탁원부를 떼본 후 원부에 있는 대금지급자(신탁회사)에게 전세계약과 관련된 모든 동의 사항을 확인 받으면 어느 정도는 막을수 있다. 그래서 등기부등본을 꼼꼼히 확인해보라는 것.
   • 첨언하자면, 신탁계약서 상 임대차계약에 대한 권리자가 위탁자인지, 신탁회사인지 확인하고, 그 권리자와 계약을 체결하는 것이 중요하다. 또한, 권리자가 위탁자(임대인)으로 기재되어 있다고 하더라도 보증금 또는 월세 지급은 신탁회사 명의의 계좌로 입금하여야 하는 조항이 있을 수도 있기 때문에, 꼼꼼한 확인이 필요하다(신탁원부는 근처 등기소에 직접 가서 소정의 수수료를 주고 누구나 발급 가능하다) 그나마 이런 법조항에 대해 아는 사람이라면야 신탁회사와 직접 거래하겠지만 그렇지 않다면 신탁원부 상 신탁회사와 엮여있는 주택은 아무리 좋아보인다고 해도 무조건 거르는게 답이다. 대부분 이런 집은 집주인이 있다고 해도 우선순위에서 신탁회사가 위에 있기 때문에 보증금을 떼일 확률이 매우매우 높다. 굳이 전세를 받아서 보증금을 받을 수 있는데 여기에 뭐하러 신탁회사를 통해 대출을 추가로 받을 필요가 있을까 생각해보면 된다. 좋은 집은 이런 문제 있는 주택 말고 많다. 집주인의 어떠한 사탕발림에도 넘어가지 말고 과감하게 거르고 다른 집을 알아보면 된다. #
     1. 이렇게 까지 대비해도 임차인 사정으로 전세가 깡통전세로 전락할 수도 있기에 HUG 전세보증금반환보증에 먼저 가입하는 것이 좋다. 당연히 보험회사 입장에서는 여러가지를 검토해보고 돈이 떼이지 않을 만한 안전한 곳에만 대출을 해주고자 하기 때문에 극단적으로 "난 전세사기 관련해서 알아보는 게 귀찮다!"라고 할 경우 계약에 앞서 전세보증반환보증을 가입해보고, 만약 보증가입이 거절된다면 그 집은 거르면 된다. 그리고 전세보증은 어디까지나 '보험'이라는 사실을 잊어서는 안된다. 첫째도 약관!, 둘째도 약관!, 셋째도 약관!이다. 이를 제대로 확인하지 못하고 가입에 대한 약관상의 의무를 지키지 못하면 지급이 거절되고, 이로 인한 피해 역시 임차인에게 돌아오게 된다.#
   • 보증보험 관련, 경매에 부쳐졌을 때 집주인과 손잡은 컨설팅사에서 임차인에게 연락을 해, 새로 계약을 갱신하고 기존 보증금보다 높은 금액으로(기존보증금+미납 세금 또는 근저당금액) 계약을 맺되 전세안심대출을 받아 그 돈으로 미납세금과 근저당을 풀자는 제안을 하는 경우가 있다고 한다. 즉, 지금 파산하고 경매에 넘겨지면 보증금 손해를 보지만 안심전세를 통한다면 다시금 파산해도 보증보험에서 돈을 돌려줄 테니 임차인은 손해볼 것이 없다는 얘기. 혹할 수 있는 얘기지만 당연히 이들과 짜고 계약서를 새로 써주는 것은 불법이다. 또 그 대출금액에 대한 대출 이자는 임차인의 몫이며 사기꾼들은 세금으로 배만 채우고 끝나는 것이므로 응해서는 안된다.언론 보도
   • 주택을 매매할 때는 거래관계에 따르는 위험을 인지하고 손해보험사에서 판매하는 '부동산 권리보험'(권원보험)을 가입해야 한다.

5. 기타[편집]

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• 루나의 전세역전 - 만화가 루나가 연재한 시리즈로 현재 책으로도 발매됐다. 저자는 전세사기를 당하자 공매에 뛰어들어 자기가 집을 사 버렸다. 위 사례의 2번 항목 중 세금 체납에 해당된다. 건물주가 세입자의 전세보증금으로 세금과 채무를 땡치려고 작정을 했다면 세입자가 그 사기를 당하지 않는 방법은 없다는 것을 처절하게 보여준다. 사실 본인은 전세보증금을 돌려받고 해당 집을 산 것에 나름 만족하는 것 같지만 실제로는 집주인에게 한번, 국가에 한번, 충 두번 사기를 당한 셈이다. 전세보증금을 굳히기 위해 공매에 뛰어들어 세금이 더 쌓이기 전에 높은 가격에 빌라를 낙찰받은 것 같은데, 그렇게 하면 전세보증금은 돌려받을 수 있지만 그 전세보증금은 결국 시가에 비해 빠르게, 그리고 높게 지불한 공매대금이니 결국 내 돈으로 내 돈 막은셈이다. 이득을 본 건 세금 전액을 추징한 국가와 높은 가격으로 빌라를 팔아 그 세금을 땡처리한 집주인 뿐이다. 뭐가 어떻게 돌아가는 것인지도 모르고 일을 저지른 사람의 블로그 홍보글 같지만 전세사기를 당하는 과정, 국가에 전액 대리추징납부를 당하면서 알아채지도 못하는 불쌍한 모습이 상세하게 나와있으니 반면교사로 충분히 볼 가치가 있다. 참고로 세금이 아무리 쌓여도 이 사람처럼 할 필요가 없이 대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결에 의해, 건물의 가치보다 미납세금이 높아져 전세금을 돌려받지 못한다 해도 전세권을 계속 행사할 수 있으며 이 전세권을 풀려면 공매 낙찰받은 사람이 전세보증금을 전액 대납해줘야만 한다. 즉, 루나는 전세금을 돌려받던가, 혹은 못 돌려받으면 영원히 공짜로 살 수 있는 집을 비싼값에 삼으로써 집주인의 채무를 해결해주고 국가의 채무를 제때 청산해주는 남 좋은 일을 한 것이다.[2]
  인간사 새옹지마라고 서울권 빌라의 가격이 폭등하면 이렇게 소유권을 넘겨받은 빌라가격이 폭등해서 시세차익을 볼 수는 있을 것이다. 하지만 포스팅이 올라온 시점이 2021년도 글이라 시세차익을 보지도 못했을 것 같다.

• MBC가 전국 깡통전세 감별기를 만들었다. 깡통전세 감별기에서는 확인할 수 있던 정보가 정작 안심정보 앱에는 확인이 안되는등의 문제점을 발견하기도 했다. 중요한건 국토 교통부 실거래가를 기반으로 매매와 전세거래가 있었던 공동 주택의 실거래 94만 건을 전수조사한 분석결과 전세가율을 넘어버린 100% 깡통주택단지는 열에 하나에 가까웠고 전세가율이 80%에 육박해서 깡통주택우려 수준은 무려 38%에 가까운 결과가 나왔다. #

• 전세사기 피해, 기자가 직접 겪어보니‥: MBC 기자 본인이 전세사기 피해자가 되어 현장 취재를 한 기사이다.

6. 반응[편집]

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6.1. 정치권[편집]

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• 더불어민주당의 조오섭의원은 전세사기에 대해 "수도권 특정지역만의 문제가 아니라 광주·전남, 부산, 동탄 등 지방에서도 속출하고 있는 전국적인 문제"라며 "피해자들을 신속히 구제할 수 있도록 특별법 제정에 여야가 하루빨리 나서야 한다"는 입장을 밝힌 바 있다.

7. 관련 기사[편집]

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