가등기담보 등에 관한 법률
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1. 개요[편집]
가등기담보 등에 관한 법률 제1조(목적) 이 법은 차용물(借用物)의 반환에 관하여 차주(借主)가 차용물을 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약할 때 그 재산의 예약 당시 가액(價額)이 차용액(借用額)과 이에 붙인 이자를 합산한 액수를 초과하는 경우에 이에 따른 담보계약(擔保契約)과 그 담보의 목적으로 마친 가등기(假登記) 또는 소유권이전등기(所有權移轉登記)의 효력을 정함을 목적으로 한다.
가등기담보 등에 관한 법률은 가등기담보권의 권리관계를 규율하기 위하여 제정된 법이다. 줄여서 가등기담보법 또는 가담법이라고 부른다.
양도담보권과 가등기담보권에서 발생하는 폐해를 막기 위해 등장하였다. 예컨대, 1억원을 대여하는데 10억원짜리의 부동산에 양도담보권을 설정하는 경우, 채권자는 적은 돈으로도 채무자의 재산을 갈취할 수 있기 때문이다.
2. 정의[편집]
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “담보계약”이란 「민법」 제608조에 따라 그 효력이 상실되는 대물반환(代物返還)의 예약(환매(還買), 양도담보(讓渡擔保) 등 명목(名目)이 어떠하든 그 모두를 포함한다)에 포함되거나 병존(竝存)하는 채권담보(債權擔保) 계약을 말한다.
2. “채무자등”이란 다음 각 목의 자를 말한다.
가. 채무자
나. 담보가등기목적 부동산의 물상보증인(物上保證人)
다. 담보가등기 후 소유권을 취득한 제삼자
3. “담보가등기(擔保假登記)”란 채권담보의 목적으로 마친 가등기를 말한다.
4. “강제경매등”이란 강제경매(强制競賣)와 담보권의 실행 등을 위한 경매를 말한다.
5. “후순위권리자(後順位權利者)”란 담보가등기 후에 등기된 저당권자ㆍ전세권자 및 담보가등기권리자를 말한다.
1. “담보계약”이란 「민법」 제608조에 따라 그 효력이 상실되는 대물반환(代物返還)의 예약(환매(還買), 양도담보(讓渡擔保) 등 명목(名目)이 어떠하든 그 모두를 포함한다)에 포함되거나 병존(竝存)하는 채권담보(債權擔保) 계약을 말한다.
2. “채무자등”이란 다음 각 목의 자를 말한다.
가. 채무자
나. 담보가등기목적 부동산의 물상보증인(物上保證人)
다. 담보가등기 후 소유권을 취득한 제삼자
3. “담보가등기(擔保假登記)”란 채권담보의 목적으로 마친 가등기를 말한다.
4. “강제경매등”이란 강제경매(强制競賣)와 담보권의 실행 등을 위한 경매를 말한다.
5. “후순위권리자(後順位權利者)”란 담보가등기 후에 등기된 저당권자ㆍ전세권자 및 담보가등기권리자를 말한다.
제2조의 제1호를 보면 알 수 있겠지만, 가등기담보법의 주요취지는 소비대차에 있는 민법 제607조, 제608조의 권리관계 해결이다.
소비대차 규정인 민법 제607조와 제608조의 규정은 아래와 같다.
민법 제607조(대물반환의 예약)[강행규정] 차용물의 반환에 관하여 차주가 차용물에 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약한 경우에는 그 재산의 예약당시의 가액이 차용액 및 이에 붙인 이자의 합산액을 넘지 못한다
민법 제608조(차주에 불이익한 약정의 금지) 전2조의 규정에 위반한 당사자의 약정으로서 차주에 불리한 것은 환매 기타 여하한 명목이라도 그 효력이 없다.
민법 제608조(차주에 불이익한 약정의 금지) 전2조의 규정에 위반한 당사자의 약정으로서 차주에 불리한 것은 환매 기타 여하한 명목이라도 그 효력이 없다.
쉽게 말해, 채무자가 채권자에게 9억원을 빌렸고, 나중에 이자까지 포함하여 10억원에 돌려준다고 해보자. 그리고 채무자가 돈을 상환하지 못했을 때를 대비해 채무자는 '내가 만약 돈을 못 갚으면 내가 갖고 있는 부동산을 가져가쇼.'라고 약정을 할 수 있는데 세부적인 형식에는 차이가 있지만 보통 이러한 계약을 대물변제의 예약[2], 양도담보[3] 또는 가등기담보[4]라고 한다.
그런데 채무자[5]가 갖고 있는 부동산이 10억을 훨씬 초과하는 15억원에 시세가 형성되어 있다. 이 경우, 채무자가 진짜 돈을 못 갚아서 부동산을 채권자에게 뺏기게 된다면 채무자는 5억원의 손해를 볼 것이다. 그리고 실제로도 이 법 제정 이전에는 이러한 법률적 허점을 이용하여 많은 채권자들이 경제적으로 어려운 채무자들의 재산을 갈취해갔다. 그렇기 때문에 민법 제607조와 제608조에서는 예약당시의 가액이 차용액과 이자를 초과하지 못하도록 하여 채무자를 보호하도록 한다. 이것이 민법 제607조의 규정이고, 제608조는 이를 강행규정으로 하여 특약으로 배제되지 못하도록 하는 것이다.
그러나 이러한 민법 조항만으로는 채무자를 온전히 보호하기 어려웠다. 결국 제607조 및 제608조에 의해서 초과가치에 대한 담보 특약을 무효로 하려면 소송을 통해서 특약의 유무효를 판단해야 한 뒤, 부당이득으로 이를 환수해야 하는데, 결론적으로 소송을 통해서 권리를 되찾을 수밖에 없었기 때문이다.
이런 폐해가 지속되자 1984년 가담법을 제정하여 담보물의 가치가 채무액을 초과하여 무효가 되는 경우에, 나머지 부분에 대해서 채권자에게 청산의무를 부과하여 채무자를 보호하고자 한다. 위의 예시에서 채권자가 시세 15억원어치의 부동산을 가져가게 된다면, 채무액 10억원을 제외한 나머지 5억원을 채무자에게 분배할 의무를 부과한 것이다. 그리고 해당 의무를 지키지 않았을 경우에는 온전한 소유권을 취득하지 못하도록 하거나(양도담보권), 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 없게 하는(가등기담보권) 등의 불이익을 부여하여 소송을 통하지 않더라도 채권자에게 청산금 분배를 강제할 수 있도록 하는 것이다. 물론 소송에서도 청산의무만 주장하면 되므로 입증책임도 훨씬 완화된다.
3. 가등기담보권 및 양도담보권의 성립[편집]
제1조(목적) 이 법은 ①차용물의 반환에 관하여 차주가 차용물을 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약할 때 ②그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이에 붙인 이자를 합산한 액수를 초과하는 경우에 이에 따른 담보계약(擔保契約)과 그 담보의 목적으로 마친 ③가등기또는 소유권이전등기의 효력을 정함을 목적으로 한다.
조문상으로 따져보면
① 소비대차(준소비대차 포함)를 담보하기 위한 채권일 것
② 양도담보/가등기담보의 목적물의 가액이 차용액 및 이자를 포함한 금액을 초과할 것
③ 등기, 등록할 수 있는 담보목적물일 것[6]
을 요한다.
소비대차일 것을 요구하기 때문에, 일반적으로 공사대금채권과 같은 권리를 양도담보권의 목적물로 할 수는 없다. 이를 준소비대차 계약을 맺어 소비대차와 같은 형식의 성격으로 바꿔야 가등기담보법의 적용을 받는다.
4. 효력[편집]
4.1. 청산금의 지급[편집]
제3조(담보권 실행의 통지와 청산기간)
① 채권자가 담보계약에 따른 담보권을 실행하여 그 담보목적부동산의 소유권을 취득하기 위하여는 그 채권(債權)의 변제기(辨濟期) 후에 제4조의 청산금(淸算金)의 평가액을 채무자등에게 통지하고, 그 통지가 채무자등에게 도달한 날부터 2개월(이하 “청산기간”이라 한다)이 지나야 한다. 이 경우 청산금이 없다고 인정되는 경우에는 그 뜻을 통지하여야 한다.
② 제1항에 따른 통지에는 통지 당시의 담보목적부동산의 평가액과 「민법」 제360조에 규정된 채권액[7]을 밝혀야 한다. 이 경우 부동산이 둘 이상인 경우에는 각 부동산의 소유권이전에 의하여 소멸시키려는 채권과 그 비용을 밝혀야 한다.
제4조(청산금의 지급과 소유권의 취득)
① 채권자는 제3조제1항에 따른 통지 당시의 담보목적부동산의 가액에서 그 채권액을 뺀 금액(이하 “청산금”이라 한다)을 채무자등에게 지급하여야 한다. 이 경우 담보목적부동산에 선순위담보권(先順位擔保權) 등의 권리가 있을 때에는 그 채권액을 계산할 때에 선순위담보 등에 의하여 담보된 채권액을 포함한다.
② 채권자는 담보목적부동산에 관하여 이미 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산기간이 지난 후 청산금을 채무자등에게 지급한 때에 담보목적부동산의 소유권을 취득하며, 담보가등기를 마친 경우에는 청산기간이 지나야 그 가등기에 따른 본등기(本登記)를 청구할 수 있다.
③ 청산금의 지급채무와 부동산의 소유권이전등기 및 인도채무(引渡債務)의 이행에 관하여는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다.
④ 제1항부터 제3항까지의 규정에 어긋나는 특약(特約)으로서 채무자등에게 불리한 것은 그 효력이 없다. 다만, 청산기간이 지난 후에 행하여진 특약으로서 제삼자의 권리를 침해하지 아니하는 것은 그러하지 아니하다.
① 채권자가 담보계약에 따른 담보권을 실행하여 그 담보목적부동산의 소유권을 취득하기 위하여는 그 채권(債權)의 변제기(辨濟期) 후에 제4조의 청산금(淸算金)의 평가액을 채무자등에게 통지하고, 그 통지가 채무자등에게 도달한 날부터 2개월(이하 “청산기간”이라 한다)이 지나야 한다. 이 경우 청산금이 없다고 인정되는 경우에는 그 뜻을 통지하여야 한다.
② 제1항에 따른 통지에는 통지 당시의 담보목적부동산의 평가액과 「민법」 제360조에 규정된 채권액[7]을 밝혀야 한다. 이 경우 부동산이 둘 이상인 경우에는 각 부동산의 소유권이전에 의하여 소멸시키려는 채권과 그 비용을 밝혀야 한다.
제4조(청산금의 지급과 소유권의 취득)
① 채권자는 제3조제1항에 따른 통지 당시의 담보목적부동산의 가액에서 그 채권액을 뺀 금액(이하 “청산금”이라 한다)을 채무자등에게 지급하여야 한다. 이 경우 담보목적부동산에 선순위담보권(先順位擔保權) 등의 권리가 있을 때에는 그 채권액을 계산할 때에 선순위담보 등에 의하여 담보된 채권액을 포함한다.
② 채권자는 담보목적부동산에 관하여 이미 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산기간이 지난 후 청산금을 채무자등에게 지급한 때에 담보목적부동산의 소유권을 취득하며, 담보가등기를 마친 경우에는 청산기간이 지나야 그 가등기에 따른 본등기(本登記)를 청구할 수 있다.
③ 청산금의 지급채무와 부동산의 소유권이전등기 및 인도채무(引渡債務)의 이행에 관하여는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다.
④ 제1항부터 제3항까지의 규정에 어긋나는 특약(特約)으로서 채무자등에게 불리한 것은 그 효력이 없다. 다만, 청산기간이 지난 후에 행하여진 특약으로서 제삼자의 권리를 침해하지 아니하는 것은 그러하지 아니하다.
[ 제8항~제9조 펼치기 · 접기 ] - 제8조(청산금의 공탁)
① 청산금채권이 압류되거나 가압류된 경우에 채권자는 청산기간이 지난 후 이에 해당하는 청산금을 채무이행지(債務履行地)를 관할하는 지방법원이나 지원(支院)에 공탁(供託)하여 그 범위에서 채무를 면(免)할 수 있다.
② 제1항에 따라 공탁이 있는 경우에는 채무자등의 공탁금출급청구권(供託金出給請求權)이 압류되거나 가압류된 것으로 본다.
③ 채권자는 제14조에 따른 경우 외에는 공탁금의 회수(回收)를 청구할 수 없다.
④ 채권자는 제1항에 따라 공탁을 한 경우에는 채무자등과 압류채권자 또는 가압류채권자에게 지체 없이 공탁의 통지를 하여야 한다.
제9조(통지의 구속력) 채권자는 제3조제1항에 따라 그가 통지한 청산금의 금액에 관하여 다툴 수 없다.
가등기담보의 핵심이라고 할 수 있는 조문이다. 채권자는 양도담보/가등기담보 등의 담보권을 실행하여 해당 목적물의 소유권을 취득한 경우에는 해당 청산금의 평가액을 상대방에게 통지해야 하며, 청산금과 채권액 만큼의 차이를 채무자 등[8]에게 지급해야 한다.
예를 들어, 채권자가 9억원을 빌려주면서 채무자 소유의 15억원의 부동산에 가등기담보권을 설정했다고 해보자. 채무자가 변제기에 돈을 갚지 못하자 채권자가 가등기담보권을 실행하려 한다면 다음 두가지 행위를 거쳐야 한다.
- 먼저 채권자는 채무자에게 청산금(담보목적부동산의 평가액 - 채권액)을 통지해야 한다. 예컨대, 담보목적부동산이 17억원으로 시세가 올랐고, 채권액은 이자나 기타 비용을 합쳐 10억원으로 평가된다면 이 값들과 청산금이 7억원이라는 사실을 통지해줘야 한다. 그리고 2개월이 지나야 한다.
- 2개월이 지난 후 실제로 가등기담보권을 실행해 부동산을 취득할 때에는 그 청산금을 지급해야 한다. 이 예시에서는 7억원을 채무자에게 주면 된다.
특히 청산금을 지급해야 하며, 이를 보호하기 위한 조항이 있다. 양도담보권의 경우 청산금을 지급하지 않으면 (소유권이전등기를 했더라도) 부동산의 완전한 소유권을 취득할 수 없으며[9], 가등기담보권의 경우 청산금을 지급하지 않으면 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 없다. 게다가 이 채무들은 동시이행의 항변권이 적용되기 때문에 채무자가 소유권을 이전하지 않더라도 이행지체에 해당되지 않는다. 게다가 위 채무자 보호규정들은 강행규정으로서 채무자에게 불리한 특약은 허용되지도 않는다.
그 외에 청산금 지급을 위해 채권자가 공탁을 할 수도 있고, 채권자가 통지한 채권액에는 채권자 자신이 다툴 수는 없다. 예컨대, '채권액이 10억원이다'라고 통지해놓고 '나중에 알고보니 12억원이었네요'라고 말을 바꿀 수는 없다는 것이다.
4.2. 후순위권리자의 권리행사[편집]
제5조(후순위권리자의 권리행사)
① 후순위권리자는 그 순위에 따라 채무자등이 지급받을 청산금에 대하여 제3조제1항에 따라 통지된 평가액의 범위에서 청산금이 지급될 때까지 그 권리를 행사할 수 있고, 채권자는 후순위권리자의 요구가 있는 경우에는 청산금을 지급하여야 한다.
① 후순위권리자는 그 순위에 따라 채무자등이 지급받을 청산금에 대하여 제3조제1항에 따라 통지된 평가액의 범위에서 청산금이 지급될 때까지 그 권리를 행사할 수 있고, 채권자는 후순위권리자의 요구가 있는 경우에는 청산금을 지급하여야 한다.
[ 제5조 제2항~제7조 펼치기 · 접기 ] - ② 후순위권리자는 제1항의 권리를 행사할 때에는 그 피담보채권(被擔保債權)의 범위에서 그 채권의 명세와 증서를 채권자에게 교부하여야 한다.
③ 채권자가 제2항의 명세와 증서를 받고 후순위권리자에게 청산금을 지급한 때에는 그 범위에서 청산금채무는 소멸한다.
④ 제1항의 권리행사를 막으려는 자는 청산금을 압류(押留)하거나 가압류(假押留)하여야 한다.
⑤ 담보가등기 후에 대항력(對抗力) 있는 임차권(賃借權)을 취득한 자에게는 청산금의 범위에서 동시이행의 항변권에 관한 「민법」 제536조를 준용한다.
제6조(채무자등 외의 권리자에 대한 통지)
① 채권자는 제3조제1항에 따른 통지가 채무자등에게 도달하면 지체 없이 후순위권리자에게 그 통지의 사실과 내용 및 도달일을 통지하여야 한다.
② 제3조제1항에 따른 통지가 채무자등에게 도달한 때에는 담보가등기 후에 등기한 제삼자(제1항에 따라 통지를 받을 자를 제외하고, 대항력 있는 임차권자를 포함한다)가 있으면 채권자는 지체 없이 그 제삼자에게 제3조제1항에 따른 통지를 한 사실과 그 채권액을 통지하여야 한다.
③ 제1항과 제2항에 따른 통지는 통지를 받을 자의 등기부상의 주소로 발송함으로써 그 효력이 있다. 그러나 대항력 있는 임차권자에게는 그 담보목적부동산의 소재지로 발송하여야 한다.
제7조(청산금에 대한 처분 제한)
① 채무자가 청산기간이 지나기 전에 한 청산금에 관한 권리의 양도나 그 밖의 처분은 이로써 후순위권리자에게 대항하지 못한다.
② 채권자가 청산기간이 지나기 전에 청산금을 지급한 경우 또는 제6조제1항에 따른 통지를 하지 아니하고 청산금을 지급한 경우에도 제1항과 같다.
후순위권리자를 보호하는 조항이다. 가등기담보권에서는 설정된 가등기의 후순위권리자가 그 보호대상이 된다.
예를 들어, 위의 예시에서 채권자를 A, 채무자를 B, 후순위권리자를 C라고 하고, 아래의 담보목적물의 등기부를 살펴보자.
갑구의 2번 가등기가 을구의 1번 가등기보다 먼저 설정되었다고 한다면, C의 근저당권은 후순위권리자로서 보호받기 어렵다.
그런데 가등기담보법 제5조에 의하여 후순위권리자인 C도 청산금이 지급될 때까지 그 권리를 행사할 수 있다. 예컨대, C는 저당권을 행사하여 별도로 경매를 실행할 수 있다는 것이다. 만약 이러한 권리행사를 막기 위한 제3자가 있다면, 그 사람은 청산금에 압류를 신청할 수 있다. 그리고 후순위권리자가 만약 대항력 있는 임차권인 경우에는 동시이행의 항변권도 준용된다.
그밖에 채무자 역시 통지를 받은 2개월의 청산기간 동안 청산금에 관한 권리를 양도하거나 처분하더라도 이에 대해 후순위권리자에게 대항할 수 없다. 즉, 채권자에게 '청산금 지급하지 않아도 됩니다.'라고 면제를 해주었다고 해도, 후순위권리자에게는 줄건 줘야 한다는 뜻이다.
5. 청산 이후 법적관계[편집]
5.1. 채권자가 부동산을 소유하는 경우[편집]
제10조(법정지상권) 토지와 그 위의 건물이 동일한 소유자에게 속하는 경우 그 토지나 건물에 대하여 제4조제2항에 따른 소유권을 취득하거나 담보가등기에 따른 본등기가 행하여진 경우에는 그 건물의 소유를 목적으로 그 토지 위에 지상권(地上權)이 설정된 것으로 본다. 이 경우 그 존속기간과 지료(地料)는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정한다.
담보권의 실행으로 채권자가 부동산을 최종적으로 소유하는 경우에는 법정지상권도 함께 취득할 수 있다. 예를 들어, 토지와 건물을 모두 갖고 있는 채무자 B가 건물에만 가등기담보권을 설정했다면, 나중에 채권자 A가 건물을 소유하더라도 법정지상권을 획득한다는 것이다.
5.2. 채무자가 부동산을 소유하는 경우[편집]
제11조(채무자등의 말소청구권) 채무자등은 청산금채권을 변제받을 때까지 그 채무액(반환할 때까지의 이자와 손해금을 포함한다)을 채권자에게 지급하고 그 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다. 다만, 그 채무의 변제기가 지난 때부터 10년이 지나거나 선의의 제삼자가 소유권을 취득한 경우에는 그러하지 아니하다.
채무자가 원래의 채무액을 다 갚은 경우에는 양도담보권에 의해 설정된 소유권이전등기를 말소할 수 있다. 다만, 청산금 지급 이전까지 반환해야 하며, 일부만 반환해서는 성립되지 않는다. 청산금 지급이 완료되면 그 때부터는 완전히 채권자의 소유가 된다.
5.3. 채권자가 부동산을 경매에 넘긴 경우[편집]
제12조(경매의 청구)
① 담보가등기권리자는 그 선택에 따라 제3조에 따른 담보권을 실행하거나 담보목적부동산의 경매를 청구할 수 있다. 이 경우 경매에 관하여는 담보가등기권리를 저당권으로 본다.
② 후순위권리자는 청산기간에 한정하여 그 피담보채권의 변제기 도래 전이라도 담보목적부동산의 경매를 청구할 수 있다.
제13조(우선변제청구권) 담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매등이 개시된 경우에 담보가등기권리자는 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 권리가 있다. 이 경우 그 순위에 관하여는 그 담보가등기권리를 저당권으로 보고, 그 담보가등기를 마친 때에 그 저당권의 설정등기(設定登記)가 행하여진 것으로 본다.
① 담보가등기권리자는 그 선택에 따라 제3조에 따른 담보권을 실행하거나 담보목적부동산의 경매를 청구할 수 있다. 이 경우 경매에 관하여는 담보가등기권리를 저당권으로 본다.
② 후순위권리자는 청산기간에 한정하여 그 피담보채권의 변제기 도래 전이라도 담보목적부동산의 경매를 청구할 수 있다.
제13조(우선변제청구권) 담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매등이 개시된 경우에 담보가등기권리자는 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 권리가 있다. 이 경우 그 순위에 관하여는 그 담보가등기권리를 저당권으로 보고, 그 담보가등기를 마친 때에 그 저당권의 설정등기(設定登記)가 행하여진 것으로 본다.
가등기담보권을 설정한 경우, 담보권을 실행할 때 자기 소유의 본등기로 옮기지 않고 그냥 경매로 넘겨버릴 수도 있다. 즉, 아예 저당권처럼 실행한다는 것. 실제 조문에도 가등기담보권을 저당권으로 본다는 내용이 있다. 그리고 이 경우 가등기담보권자(=채권자)가 우선변제권자가 된다.
앞서 말한 것처럼 후순위권리자도 청산기간 중에는 경매를 청구할 수 있다. 그리고 강제경매 등의 상황에서는 가등기담보권자가 가등기에 따르는 본등기를 청구할 수 없다.
5.4. 부동산이 강제경매된 경우[편집]
제14조(강제경매등의 경우의 담보가등기) 담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매등의 개시 결정이 있는 경우에 그 경매의 신청이 청산금을 지급하기 전에 행하여진 경우(청산금이 없는 경우에는 청산기간이 지나기 전)에는 담보가등기권리자는 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 없다.
제15조(담보가등기권리의 소멸) 담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매등이 행하여진 경우에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다.
제16조(강제경매등에 관한 특칙)
① 법원은 소유권의 이전에 관한 가등기가 되어 있는 부동산에 대한 강제경매등의 개시결정(開始決定)이 있는 경우에는 가등기권리자에게 다음 각 호의 구분에 따른 사항을 법원에 신고하도록 적당한 기간을 정하여 최고(催告)하여야 한다.
1. 해당 가등기가 담보가등기인 경우: 그 내용과 채권(이자나 그 밖의 부수채권(附隨債權)을 포함한다)의 존부(存否)ㆍ원인 및 금액
2. 해당 가등기가 담보가등기가 아닌 경우: 해당 내용
② 압류등기 전에 이루어진 담보가등기권리가 매각에 의하여 소멸되면 제1항의 채권신고를 한 경우에만 그 채권자는 매각대금을 배당받거나 변제금을 받을 수 있다. 이 경우 그 담보가등기의 말소에 관하여는 매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기의 촉탁에 관한 「민사집행법」 제144조제1항제2호를 준용한다.
③ 소유권의 이전에 관한 가등기권리자는 강제경매등 절차의 이해관계인으로 본다.
제15조(담보가등기권리의 소멸) 담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매등이 행하여진 경우에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다.
제16조(강제경매등에 관한 특칙)
① 법원은 소유권의 이전에 관한 가등기가 되어 있는 부동산에 대한 강제경매등의 개시결정(開始決定)이 있는 경우에는 가등기권리자에게 다음 각 호의 구분에 따른 사항을 법원에 신고하도록 적당한 기간을 정하여 최고(催告)하여야 한다.
1. 해당 가등기가 담보가등기인 경우: 그 내용과 채권(이자나 그 밖의 부수채권(附隨債權)을 포함한다)의 존부(存否)ㆍ원인 및 금액
2. 해당 가등기가 담보가등기가 아닌 경우: 해당 내용
② 압류등기 전에 이루어진 담보가등기권리가 매각에 의하여 소멸되면 제1항의 채권신고를 한 경우에만 그 채권자는 매각대금을 배당받거나 변제금을 받을 수 있다. 이 경우 그 담보가등기의 말소에 관하여는 매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기의 촉탁에 관한 「민사집행법」 제144조제1항제2호를 준용한다.
③ 소유권의 이전에 관한 가등기권리자는 강제경매등 절차의 이해관계인으로 본다.
가등기담보권 등이 설정된 부동산의 경우, 채무자의 채무관계가 복잡하여 강제경매[10]가 신청될 수도 있다.
강제경매가 된 경우, 청산금이 지급하기 전이라면 별도로 본등기를 청구할 수 없으며, (가등기담보권자가 경매를 신청한 것과 같은) 임의경매처럼 경매에 의해 배당금을 받게 된다. 이 때, 가등기담보권자는 그 가등기의 내용을 법원에 신고할 필요가 있으며, 신고하지 않은 경우에는 배당액을 받을 수 없다.
5.5. 채무자가 파산한 경우[편집]
제17조(파산 등 경우의 담보가등기)
① 파산재단(破産財團)에 속하는 부동산에 설정한 담보가등기권리에 대하여는 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 중 저당권에 관한 규정을 적용한다.
② 파산재단에 속하지 아니하는 파산자의 부동산에 대하여 설정되어 있는 담보가등기권리자에 관하여는 준별제권자(準別除權者)에 관한 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제414조를 준용한다.
③ 담보가등기권리는 「국세기본법」, 「국세징수법」, 「지방세기본법」, 「지방세징수법」, 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」을 적용할 때에는 저당권으로 본다.
① 파산재단(破産財團)에 속하는 부동산에 설정한 담보가등기권리에 대하여는 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 중 저당권에 관한 규정을 적용한다.
② 파산재단에 속하지 아니하는 파산자의 부동산에 대하여 설정되어 있는 담보가등기권리자에 관하여는 준별제권자(準別除權者)에 관한 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제414조를 준용한다.
③ 담보가등기권리는 「국세기본법」, 「국세징수법」, 「지방세기본법」, 「지방세징수법」, 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」을 적용할 때에는 저당권으로 본다.
채무자가 파산한 경우에는 회생담보권과 별제권을 갖게 된다.
6. 준용규정[편집]
제18조(다른 권리를 목적으로 하는 계약에의 준용) 등기 또는 등록할 수 있는 부동산소유권 외의 권리{질권(質權)ㆍ저당권 및 전세권은 제외한다}의 취득을 목적으로 하는 담보계약에 관하여는 제3조부터 제17조까지의 규정을 준용한다. 다만, 「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에 따라 담보등기를 마친 경우에는 그러하지 아니하다.
이 법은 부동산소유권 이외의 권리 등에 대해서 담보계약을 한 경우에도 준용된다. 다만, 질권, 저당권, 전세권은 여기에서 제외된다. 질권과 저당권은 애초에 권원의 성질상 담보물권의 성질을 지녔고, 전세권의 경우에는 전세금반환채권이라는 채권적 청구권이 주요 목적이기 때문이다.
이외의 동산담보권의 경우에는 별도로 「동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률」에서 다루므로 이 법을 적용하지 않는다.
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