문서의 임의 삭제는 제재 대상으로, 문서를 삭제하려면 삭제 토론을 진행해야 합니다. 문서 보기문서 삭제토론 주택임대차보호법 (문단 편집) === 대항력과 우선변제력의 관계 === [[담보물권]]에서는 대항력이란 곧 우선변제권이다. 다른 채권자 또는 담보권자보다 우선하는 대항력이 인정된다는 것은 그 범위에서 우선변제가 인정된다는 말이다. 그래서 우선변제를 받고 나면 저당권은 소멸한다.[* 민사집행법 제91조 제2항] 반면 주택임차권은 우선적으로 대항력이 인정되는 권리이고, 나아가서 우선변제권도 인정되는, [[우선특권]]이다. 임차인이 임대인(그리고 임대인의 승계인인 양수인)에 대한 대항력이 인정된다는 것과 임차인이 다른 채권자나 담보물권자보다 우선변제를 받을 수 있다는 것은 별개다. 임대차 기간이 종료된 후 주택임차인은 대항력과 우선변제권을 각각 갖는다. 임대차가 종료된 후 주택임차인이 우선변제권을 행사해 경매절차에서 보증금 전부를 변제받으면 주택임차권은 소멸한다. 그러나 보증금을 완제받지 못할 경우 주택임차권은 소멸하지 않는다. 임대차기간이 끝난 후에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제된다.[* 주임법 제4조 제2항] 임차인이 보증금을 모두 회수할 때까지 임대차관계가 종료되지 않는다고 보아주는 것이다. 임대차기간이 종료된 후, 대항력이 있는 임차인은 경매절차에 참가하여 우선변제를 받을 수도 있고, 경매가 끝난 후 낙찰자에게 대항력을 행사하여 보증금을 반환받을 수도 있다. 대항력과 우선변제력을 모두 주장할 수도 있는가? 임차인의 대항력 외에 우선변제력도 인정하면 낙찰자와 채무자, 채권자가 예측하지 못한 손해를 입을 수 있다. 1. 임차인의 우선변제권을 행사하지 않는다면, 낙찰자가 낙찰 후 보증금을 지급해야 하기에, 낙찰자는 자신이 지급하여야 할 보증금을 고려하여 경매절차에서 매수가격을 낮게 책정하게 된다. 임차인이 우선변제를 요구하면 낙찰자에게는 이익이 되지만 배당을 받게 될 다른 채권자, 채무자는 손해를 보게 된다. 2. 임차인이 우선변제권을 행사한다면, 반대로 낙찰자는 매수가격을 높게 책정하게 된다. 그런데 만일 배당요구를 한 임차인이 배당요구를 철회하게 되면, (낙찰자는 높은 가격에 매수했음에도 임차보증금까지 반환해야 하기에) 낙찰자는 손해를 보고, 채무자 채권자는 이익을 보게 된다. 판례는 임차인은 대항력과 우선변제력을 겸유하여, 두 가지 권리 중 하나를 선택해서 행사할 수 있다고 한다.[* 대법원 1986. 7. 22. 선고 86다카466,468,469 판결] 대항력과 우선변제력을 겸유하고 있는 소액임차인이 우선변제권을 행사하지 않았거나, 배당요구를 하였다가 철회하였다고 해서, 대항력을 포기한 것은 아니다.[* 대법원 1987. 2. 10. 선고 86다카2076 판결] [* 임차인이 배당요구를 하면 우선변제권을 행사하기로 하고 대항력은 포기했다고 보면 간편한데, 임차인을 보호하기 위하여 임차인이 배당요구를 철회할 수 있고 철회해도 대항력을 포기한 것은 아니라고 보는 것이다.] 임차인이 우선변제권을 행사했으나 임차보증금을 완전히 변제받지 못한 경우 경매매수인에게 임차권의 존속을 주장할 수 있는가? 판례는 이를 긍정했다. 대항력과 우선변제권를 겸유하는 임차인은, 먼저 우선변제권을 선택해 임차주택에 대해 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대해 배당요구를 할 수 있고, 배당이 실시되었을 때 보증금 전액을 배당받을 수 없었다면, 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 대해 다시 경매 매수인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다. 임차인의 배당요구에 의해 임대차는 해지되어 종료되는 것이지만, 주임법 제4조 제2항에 의해 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되기에, 경매 매수인은 제3조 제4항에 의해 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다.[* 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결] 대항력 있는 임차인은 보증금의 일부가 배당금으로 확보된 상태에서도 경매 낙찰자에게 주택의 인도를 거부하면서 보증금잔액의 지급을 요구할 수 있다. 임차인이 우선변제권을 행사했으나 임차보증금을 완전히 변제받지 못한 경우, 1차 경매 낙찰자의 주택이 다시 2차로 경매된다면, 주택임차인은 2차 경매에서도 우선변제권을 행사할 수 있는가? 종전 판례는 주택임차법 제4조 제2항을 근거로 우선변제권을 부정했었고, 현재 판례는 신설된 주택임대차보호법 제3조의5 단서는 대항력만을 부여하고 있는 것이라고 하여 우선변제권을 부정한다.[* 대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결] 우선변제권은 주택임차인이 만족을 얻을 때까지 인정해야 하는 것이 아닌가? 우선변제권의 취지상 그렇다고 보아야 한다. 그러나 판례는 경매 절차의 간이화를 위해 부정하고 있다. 임차인은 1차 경매의 낙찰자에게 대항하여 보증금의 잔액을 받을 수도 있기에, 2차 경매 절차의 안정을 해하면서까지 재차 우선변제권을 인정할 필요는 없다고 본다.저장 버튼을 클릭하면 당신이 기여한 내용을 CC-BY-NC-SA 2.0 KR으로 배포하고,기여한 문서에 대한 하이퍼링크나 URL을 이용하여 저작자 표시를 하는 것으로 충분하다는 데 동의하는 것입니다.이 동의는 철회할 수 없습니다.캡챠저장미리보기