문서의 임의 삭제는 제재 대상으로, 문서를 삭제하려면 삭제 토론을 진행해야 합니다. 문서 보기문서 삭제토론 전세 (문단 편집) == 전세 제도가 정착한 이유 == 전세는 원래 [[20세기]] [[대한민국]] [[주택]] [[금융]]이 미비했던 시절에 고금리를 바탕으로 성립한 제도이다. [[1970년대]]까지만 해도 한국의 시중 저축금리는 12% 정도였고 은행 대출금리가 20% 정도였다. 이렇게 고금리가 정착하다보니 집주인은 전세를 내주고 전세 보증금을 은행에 저축하거나 투자하고 세입자는 [[집]]에 거주하는 방식이 정착하였다. 전세는 대한민국의 산업화 인프라 구축이라는 과정에서 정부지출을 최소화하면서도 안정적인 주택공급과 국민의 주거권을 손 안대고 코풀면서 양립시키려 했던 군사정권의 특수한 환경에서의 선택이었다. 애초에 산업자본이란게 없던 대한민국의 60년대 경제개발기에 도시화,산업화를 위해 국민들이 대도시에 몰려올때 이들을 수용하고 일할 인프라와 주택은 필수적이다. 또한, 이 시기는 북한과의 체제경쟁 시기이다. 최소한 노동자에게 일자리와 집은 제공했던 사회주의 경제체제인 북한이 남한에 체제선전하기 좋은게 노숙자 없는 세상이었다. 즉, 박정희 정권은 국가의 자존심 때문에라도 도시에 노숙자를 없애기 위해 도시미관 사업을 양성적이건 음성적이건 모두 전개했지만, 집주인의 갑질로 임대인 vs 임차인 갈등이 격화되어 한겨울에 방빼라고 쫓겨난 서민들이 주거불안을 겪어 민심이 악화되면 자연스럽게 정권에는 큰 타격이었다. [[광주대단지사건]]도 그런 이유로 터진 사건이었다. 그렇기 때문에 당시 정권에서 국민들을 어떻게든 안정적으로 재우기 위해서는 강력한 주거계약제도의 정착이 필요했다. 그런데 정부가 이걸 다 하기에는 임대주택을 지을 세원도 부족하고 자금은 더더욱 부족했다. 그래서 박정희 정권은 건설자본과 민간금융을 끌어들였다. 시공사 자격만 있으면 기술자는 하청으로 데려와 얼마든지 지을수 있던 건설이라는 산업은 재벌이 돈과 인력 체인만 있으면 손대기 쉬운 사업이라 재벌기업의 건설시공을 통해 대단위 아파트를 공급할 수 있도록 특혜도 주고 세금도 깎아주는 대신 [[기부채납]]형식으로 주거시설의 인프라까지 짓게 했다. 그렇게 되면 건설자본은 필연적으로 분양가가 비싸지므로 건설시점의 물가,분양시점의 경기상황에 따라 리스크가 커지고, 가뜩이나 금융시장이 열악한 한국 상황에서 미분양이라도 나면 그 손해는 건설사가 다 뒤집어 쓴다. 여기서 민간자본, 기업이 아닌 부자들 개인이 은행 밖에서 자유롭게 굴리던 자금을 끌어왔다. 이런 부자들이 투자목적으로 집을 여러채 살 수 있게 규제를 풀어주어 주택 수요를 늘려서 건설사들의 안정된 건설비회수를 가능하게 해주고, 투자목적을 가진 부자들이 산 집에 임대계약으로 세입자를 들이는 과정에서 생길수 있는 임대인의 리스크때문에 일방적으로 세입자를 쫓아내거나 임대료를 마구 휘두르지 못하도록 한번에 거액을 예치하게 하여 돈으로 입을 막는 전세제도를 이용해 주거 안정성을 책임지게 했다. 대신, 대다수 서민인 세입자들이 자력으로는 절대 부담할 수 없는 집값의 7~80% 정도는 되는 전세대금 대출은 사실상 관치금융으로 굴러가던 시중은행을 통해 간접적으로 국가가 보증서는 형식을 취한다. 그러면 건설사도 집을 많이 지어 공급할 동인이 생기고, 이들이 지은 집을 투자목적의 민간자본이 1차적으로 사들여 건설사의 안정적인 건설비회수를 가능하게 하고, 분양된 주택을 2차로 임대를 놓는 과정에서 세입자와의 갈등이나 금융 리스크를 줄일 수 있다. 당시 정부 입장에서는 전세계약을 통해 전세대출금을 임대인이 가지고 있어도 그당시 금융환경상 고금리 시대라 '''전세금이 어차피 은행으로 다시 돌아온다. 임차인이 임대인에게 계좌로 이체하고, 임대인도 계좌로 가지고 있어야 이자수익을 얻으니까.''' 임대인도 당시의 금융환경상 전세금을 가지고 할 수 있는게 이자수익을 얻는 것 외에는 딱히 할 게 없었기 때문이다. 문제가 생겨도 집은 남으니 그 집만 법과 계약에 따라 처리하면 된다. 이런 식으로, 대한민국은 정부가 돈 한푼 들이지 않고 손 안대고 코풀듯 전세제도가 돌아 갈 수 있던 것이다. [[외환위기]] 이후 장기 모기지론이 등장하는 등 주택금융이 발달하였고 전 세계적인 저금리를 타고[* [[2008년]] [[세계금융위기]] 직전에 한국의 [[기준금리]]가 5.25%까지 상승한 적이 있으나 역시 [[20세기]]에 비해서는 많이 낮다.] 예금금리는 0%~1%대까지 떨어졌고 대출금리도 높아봐야 2%인 시대가 도래하였다. 그럼에도 전세는 여전히 [[대한민국]]에서 보편적인 [[임대차]] 거래 유형이다. 기본적으로 전세는 '''사금융'''이다. 집주인이 [[은행]]이나 [[제2금융권]]같은 제도권 금융 업체를 사용하지 않고 사인 간 계약을 통해 [[부동산]]을 담보로 현금을 조달하는 '''[[대출]]'''이다. 이는 사금융이기 때문에 집주인이 세입자에게 조달하는 금리는 제도권 금융 업체 금리보다 높다. 집주인이 아무 대가 없이 돈을 빌리는것은 아니다. 집주인은 전세라는 사금융으로 세입자에게 돈을 빌리고, 그 대가로 세입자에게 '''임차권'''을 내어주는 것이다. 다시 말하자면 세입자는 임차권을 받는 대가로 "전세금에 대한 이자를 지급받을 권리를 포기한 것이니 집주인에게 그만큼의 월세를 지불하고 있는 셈이다."[[https://mobile.twitter.com/realcoms/status/1554872885843759105]] 시장에서의 [[전세]]와 [[월세]] 사이의 전환 비율은 지역마다 다르지만 2020년 10월 약 연 6% 전후이다. 이 점에 동의하지 않으면 모든 전세 관련 논의는 헝클어질 수밖에 없다. 아래 문단에서는 임대인(주택 소유자 겸 채무자) 입장과 임차인(세입자 겸 채권자) 입장을 구분해서 서술한다.저장 버튼을 클릭하면 당신이 기여한 내용을 CC-BY-NC-SA 2.0 KR으로 배포하고,기여한 문서에 대한 하이퍼링크나 URL을 이용하여 저작자 표시를 하는 것으로 충분하다는 데 동의하는 것입니다.이 동의는 철회할 수 없습니다.캡챠저장미리보기