문서의 임의 삭제는 제재 대상으로, 문서를 삭제하려면 삭제 토론을 진행해야 합니다. 문서 보기문서 삭제토론 자취 (문단 편집) === 입주 후 === 잔금까지 치렀다면 이제 그 주택은 계약 기간동안 당신이 마음대로 사용, 수익할 수 있게 된다. 그러나 이제 당신의 자취 라이프에 꽃길만 있을 것이라고 생각하는 것은 금물. 법의 테두리 안에서 당신의 보증금을 보호받으려면 임차인보호제도를 적극 활용해야 한다. * 우선변제권 임차권은 채권이다. 대한민국은 물권우선주의를 채택하고 있기에 만약 주택이 경매에 넘어가 버린다면 그 주택에 설정되어 있던 저당권을 비롯한 물권이 우선적으로 변제된다. 가령, 1억짜리 주택에 2천만원짜리 저당이 첫번째로 성립되고, 그 이후 당신이 1천만원짜리 보증금을 걸고 주택임대차계약을 한 뒤 마지막으로 7천5백만원짜리 저당이 성립되었다고 해 보자. 분명히 당신은 7천5백만원짜리 저당보다 우선해서 임대차계약을 체결했음에도 대한민국에서는 물권이 채권에 우선하기에 경매 대금인 1억으로 첫번째 저당 2천만원을 변제하고, 남은 8천만원으로 7천5백만원짜리 저당을 변제하고 나서야 나머지 500만원으로 당신의 보증금을 변제한다. 즉, 이 경우 당신은 500만원밖에 건지지 못하게 된다. '''이것이 극단적인 상황이라고 생각하는가?''' 그렇다면 [[주택임대차보호법]]이라는 임차인보호제도 역시 생겨나지 않았을 것이다. 현실에선 한푼도 건지지 못하는 경우도 왕왕 발생한다는 것을 항상 염두에 두어야 한다. 이러한 폐해를 막기 위해, 법률상 채권의 지위에 있는 임차권을 후순위 물권보다 우선하여 보호하기 위해 우선변제권이라는 제도가 등장했다. 소정의 절차만 거치면 채권인 임차권을 물권처럼 간주하게 된다. 만약 우선변제권이 확보된다면, 위의 상황을 다시 예로 들 경우 1억으로 2천만원짜리 저당을 먼저 변제한 뒤 곧바로 당신의 1000만원짜리 보증금을 변제하게 된다. 당연히 보증금을 온전히 돌려받을 수 있는 가능성이 높아지는 것이다.[* 우선변제권이 있다고 해서 100% 보증금을 온전히 돌려받을 수 있는 것은 아니다. 당신보다 먼저 성립한 물권이 이미 경매대금으로 갚을 수 없는 수준이라면 당신의 보증금 역시 안전하지 않다. 앞서 을구를 살펴 당신의 보증금과 기존의 (근)저당을 합쳐 70% 이하가 되는지 살펴보라고 한 이유가 이것 때문이다.] 우선변제권을 확보하려면 '실제 거주 + 전입 신고 + 확정 일자' 의 조합을 완성시켜야 한다. 만일 저 중 하나라도 충족되지 않는다면 우선변제권이 인정되지 않는다. 우선변제권의 확보 일자는 저 조합이 완성되고 나서부터의 다음날 0시 부터이다. 조합이 완성된 당일이 아니라 다음날 0시부터라는 것에 유의하자. * 대항력 제3자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 능력을 말한다. 가령, [[주택]]이 정상적으로 매매된 경우 새로운 집주인이 기존 세입자에게 "내가 새로운 집주인이니 (이 집을 비워주셔야 겠습니다/재계약을 하려고 합니다)." 라고 말하는 경우가 있다. 그러나 대항력이 있다면 새로운 집주인에게 기존의 임차권이 유효하므로 계약 상 임대차 기간은 모두 채우고 나가겠다고 항변할 수 있고, 재계약을 통해 보증금이나 월세를 올리려는 새로운 집주인의 시도를 저지할 수 있다. 다만 [[경매]]의 경우엔 조금 까다로운데, 만약 대항력의 성립 일자가 말소기준권리(저당, 근저당, 압류 등)보다 앞서 있다면 해당 주택의 낙찰자에게 대항력을 주장할 수 있다. 이때 기존의 세입자는 낙찰자로부터 자신의 보증금을 온전히 받아낼 수 있고, 보증금을 온전히 받지 못했다면 온전히 받을 때 까지 해당 주택에서 거주할 수 있다. 그러나 말소기준권리보다 뒤에 대항력이 성립되었다면 대항력이 인정되지 않는다. 즉, 경매 과정을 통해 자신의 보증금을 전액 충당하느냐, 그렇지 못하느냐에 상관 없이 경매가 완료되면 기존의 임차권을 낙찰자에게 주장하지 못한다. 다시말하자면, 그 집으로부터 쫓겨나는 것이다. 다만 경매의 경우 '''경우에 따라[* LH, SH, 또는 민간임대사의 임대주택이 부도난 경우. 일반 개인이 집주인이더라도 집주인이 임대사업자로 등록이 되어 있었다면 해당 된다.] 기존 거주자에게 우선매수청구권이 주어진다.''' 경매가 열리기 전 살던 사람이 경매시작가에 우선 매수할 수 있는 제도인데, 대상이 되면 관련 안내사항이 있는 등기우편이 올 것이다. 보통 시작가는 공시지가의 절반~70% 정도로 형성되고 원룸방 1개호실의 공시지가는 서울이라고 해도 아무리 비싸봐야 1억을 넘지 않는 게 일반적이므로 수도권이나 광역시라면 어떻게든 사채를 끌어다 써서라도 서울 기준 대략 3~6천만원을 구해서 사버린 다음에 8천만원~1억 2천 정도에 세안는 조건으로 급매로 내놓으면 된다([[세일 앤 리스백]]). 남는 시세차익은? 집주인이 된 임차인(낙찰자)이 다 먹는거다. 개꿀. 다만 매수하면 무조건 임대보증금은 못받게 됨[* 정확히는 매수자가 낸 경매대금으로 우선순위에 따라 물권과 채권을 변제하는건데 자기가 지불한 경매대금으로 자기 채권을 변제한 셈이 되므로 재정거래가 되어 무효가 된다.]과 집이 팔리기 전까지 수 개월간 초고이율의 2~3금융권 사채 이자+신용등급 하락 크리+정신적 스트레스를 감안하면사실상 본전치기이긴 하다. 다세대의 경우(정확하게는 근린생활시설이나 단독주택으로 등기된 경우) 무조건 건물 전체를 사야 하므로 어렵지만 빌라나 오피스텔, 아파트(도시형생활주택 - 구. 원룸형 아파트 포함) 등 공동주택으로 등기된 건물이 넘어간 경우에는 살고있던 1개호실만 매입하면 되므로 부모님 지원과 각종 대출을 이용하면 생각보다 할만하다.[* 물론 잘 안팔리는 지역에 위치한 집이거나 집자체가 많이 망가져있는(하자가 있는) 경우라면 망했어요… 지만 대체적으로 광역시 제외한 지방지역이라면 매수하지 않고 보증금을 포기한 다음 퇴거하더라도 큰 손해는 되지 않을 것이다.] 극단적인 경우 3천만원으로 집주인 된 사람도 있다고 한다… 우선매수청구권이 해당되지 않는 주택(임대인이 일반 개인이고 임대사업자신고가 되어있지 아니한 경우)은 머리가 아파지기 시작하는데, 대략적인 경매 낙찰 예정 가격을 조사해보고 입찰에 참여하면 가능은 하지만 다른 매수자와 경쟁해야 한다. 손익계산을 철저히 하고 호가를 어디까지 부를 건지 정해두고 경매에 참여하면 된다. 하여간에 해당 건물의 부동산 시세와 공동주택(해당 호실만 매입할 수 있는가?) 여부, 본인의 자금 융통 여력, 경매시 본인의 임대보증금이 변제순위 내에 들어오는가, 변제순위 내에 들어오지 못하여 포기해야 한다면 포기해야할 금액이 얼마인가 등을 고려해서 신중히 매수 vs 보증금 변제받고 퇴거 vs 보증금 포기하고 퇴거 중에서 결정하면 된다. '''보증금 변제받고 퇴거하려는 경우에도 “배당신청”'''을 해야 한다. 하지 않으면 경매대금으로 변제받을 수 있는 경우에도 돈을 받으려는 의사가 없는 것으로 간주되어 패스하고 다음 순위의 채권 변제로 넘어간다. 또한 배당신청과 입찰참여(or 우선매수청구권 행사)는 동시에 하지 못한다. 즉 상술했듯 매수하면 보증금은 무조건 포기해야 하고, 보증금을 일부라도 변제 받으면 입찰 참여 및 매수는 하지 못한다. 그리고 마지막 선택지인 “보증금 포기하고 퇴거”는 아무것도 안하고 가만 있다가 다음 집주인이랑 재계약하거나 빈손으로 방빼면 된다. '''경우에 따라서는 이것밖에 선택지가 없는 상황도 생긴다. 그저 지못미…''' 이래서 가급적이면 월세가 더 들더라도 단독이나 다세대주택 쪼개놓은 방은 피하는게 정신건강에 좋다. ~~단독이라 건물 통으로 사야되어서 매수하려면 10억, 선순위채권 많아서 변제는 못받고, 그럼 빈손으로 쫒겨나네? ㅈ망 <- 이렇게 된다는 것이다.~~ 대항력의 확보 요건은 '실제 거주 + 전입 신고' 이다. 위의 우선변제권에 비해 '확정 일자' 가 포함되어 있지 않기에 위의 우선변제권을 확보했다면 자동적으로 대항력 역시 갖추게 되는 셈이다. * [[임차권등기명령]] 계약 기간이 만료되어 짐을 빼려고 하는데, 갑자기 집주인이 다음 세입자가 구해지지 않아 보증금을 당장 돌려줄 수 없다고 할 때 사용할 수 있는 제도이다. 사실 다음 세입자를 구했는지의 여부와 집주인이 보증금을 돌려주는 것은 전혀 별개의 일이다. 집주인이 다음 세입자의 보증금으로 이전 세입자의 보증금을 충당~~돌려막기~~하는 것이 굳어져서 그렇지 본래는 임대차게약이 만료됨과 동시에 보증금을 돌려주는 것이 원칙이다. 이유가 어떻건 간에 집주인이 보증금을 돌려 줄 수 없는 상황에서 당신이 거주를 이전할 경우, 앞서 설명한 우선변제권이 소멸된다. 만일 우선변제권이 소멸된 사이에 주택이 경매로 넘어가기라도 한다면 정말로 큰일이 난 것이다. 주택이 경매에 넘어가지 않더라도 차일피일 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 임차인 입장으로선 짜증나기도 하거니와 혹시나 집주인이 보증금을 떼먹지는 않을까 불안해 하는 것이 현실이다. 이에 임차인은 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 법원이 임차권등기명령을 내린다면 법원이 직권으로 해당 주택의 등기부에 당신의 임차권을 등기하게 된다. 본래 임차권을 등기하기 위해서는 반드시 집주인의 동의가 필요해 사실상 임차권의 등기는 이루어지지 않지만 임차권이 등기됨에 따라 당신이 기존 주택에서 이사를 가더라도 우선변제권이 유지되고, 그 등기부를 뽑아본 예비 세입자는 당신의 임차권이 등기되어 있는 것을 발견해 계약을 회피하고, 만약 궁극적으로 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 당신이 직접 법원에 그 임차권을 근거로 하여 경매를 청구할 수 있다. 물론 경매 대금으로부터 변제되는 순서는 선순위 물권이 먼저이며, 그 이후에 당신의 임차권, 마지막으로 후순위 물권 순이다. 임차권등기명령은 임대차가 종료된 뒤에 신청이 가능하며, 신청으로부터 결정이 내려져 법원 직권으로 등기가 완료될 때 까지는 보통 2주가 소요된다. 만약 이 2주 사이에 다른 거주지로 이전해 우선변제권 성립 조합 중 '실제 거주' 가 사라진다면 말짱 도루묵이 되어 버린다. 따라서 임차권등기가 완료될 때('법원에서 결정문이 온 때'가 아니다)까지는 얌전히 그 주택에 있도록 하자. 판례상 임차인이 방을 빼는 것보다 임대인이 보증금을 지급하는 것이 우선이므로 임대인이 동시이행의 항변을 할 수도 없으며, 임대인이 보증금을 지급하기 이전까지는 임대차계약이 지속되고 있는 것으로 간주되기에 계약서상 임대차 기간이 끝났더라도 집에 그대로 있는 것이 문제되지는 않는다. 다만 해당 주택에 추가적으로 거주한 만큼의 월 차임은 납부하여야 한다. * 묵시적 갱신(계약자동갱신) 가령 당신이 2년간의 주택임대차 계약을 체결한 뒤 계약 만료일로부터 6개월~1개월 이전까지 임대인으로부터 계약 갱신 거절 통지를 받지 못했거나 임차인인본인이 갱신 거절의 통지를 하지 않았다면 자동으로 임대차계약이 갱신된다. 이때 갱신된 계약기간은 2년으로 보며, 기존의 임대차계약과 동일한 임차보증금, 월 차임으로 갱신된다. 겉으로 보기에는 굉장히 세입자에게 편리한 제도처럼 보이지만, 이 묵시적 갱신이라는 제도를 모르고 있다가 뒷통수를 맞는 세입자도 많다. 2년간의 주택 임차를 끝내고 임대인에게 자신의 임차보증금을 돌려달라고 연락했는데, 임대인이 '계약이 묵시적으로 갱신되었으니 보증금을 못돌려주겠다.' 라는 답변을 받는 것이 대표적. 계약이 계속되고 있는 동안에는 임대인이 임차인에게 임차보증금을 돌려줄 의무가 없기 때문에 임차인은 상당한 현금 유동성 위험에 빠질 위험이 있다. 물론 묵시적 갱신이 된 상태에서 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지의 통고를 할 수 있지만[* 임대인은 묵시적 갱신 중에 계약 해지의 통고를 할 수 없다.] 실제 계약 해지의 효력이 발생하는 것은 통고로부터 '''3개월 후''' 이다, 이 때문에 묵시적 갱신이 된 상태에서 집주인에게 방을 빼겠다고 하면 3개월치 방세는 납부해야 한다는 청천벽력같은 소식을 듣기도 한다. 따라서 최소한 계약 만료일 1개월 이전에 이 주택임대차 계약을 연장할 것인지 말 것인지 결정한 다음 빨리 집주인에게 통보하도록 하자. * 주택수선의무 임대인은 임차인이 해당 부동산의 임차목적을 달성할 수 있도록 적절한 부동산의 상태를 유지할 의무가 있다. 따라서 해당 주택을 구성하는 주요부나 주택으로서의 기능, 생활에 있어 필수적인 부분의 유지, 보수는 임대인의 책임 하에 있다. 가령, 주택에서 비가 샌다든지, 수도관에 문제가 생겼다든지, 화장실 변기가 뽑혔다든지, 바닥이 꺼졌다든지, 벽에 구멍이 있다든지, 옵션 물품(냉장고, 세탁기, TV 등)의 고장 등은 임대인이 수리해 주어야 한다. 물론 이러한 문제 발생에 임차인의 고의나 과실이 없을 것을 요구한다. 즉, 주택의 본질적인 문제사항과 주택 노후로 인한 문제, 기타 시공 상 불량 등으로 인한 문제는 임대인이 보장하여야 한다는 뜻이다. 그러나 일반적으로 임차인이 스스로 수리할 수 있거나, 수리하는데 그렇게 큰 비용이 들지 않는 경우엔 임차인의 책임으로 분류하기도 한다. 실무상으로 5만원 이하는 임차인이 수리비를 부담하나, 그 이상의 수리비용이 발생한 때에는 임대인이 부담하는 것이 대부분. 보통 디지털 도어락의 배터리 교체, 형광등 교체와 같은 소모품 교체 또는 경첩과 같이 힘들이지 않고 손쉽게 수리 또는 교체할 수 있는 항목은 임차인의 책임 아래에 있다. 만일 주택을 임차하는 도중 임대차 상 중요한 문제가 발생했다면 빠르게 임대인에게 연락하여 수리를 요구하고, 임대인이 연락을 받지 않으나 상황이 긴급하여 즉시 수리를 요하는 경우에는 임차인 본인이 직접 수리 후 임대인에게 비용을 청구할 수 있다. 이를 '필요비/유익비 청구권' 이라 한다. 필요비 또는 유익비를 청구하기 위해선 반드시 수리비용이 명시된 영수증이 있어야 하며 주택임대차 만료 후 6개월 이내에 청구하여야 한다.저장 버튼을 클릭하면 당신이 기여한 내용을 CC-BY-NC-SA 2.0 KR으로 배포하고,기여한 문서에 대한 하이퍼링크나 URL을 이용하여 저작자 표시를 하는 것으로 충분하다는 데 동의하는 것입니다.이 동의는 철회할 수 없습니다.캡챠저장미리보기